Thứ 2, 20/09/2021 - 12:45
A- A A+ | Tăng tương phản Giảm tương phản

Giải pháp nào cho phát triển thị trường quyền sử dụng đất và bất động sản trên đất

Khung khổ pháp luật công nhận quyền và giao dịch quyền của các nước được thực hiện thông qua hệ thống quản lý đất đai. Một hệ thống quản lý đất đai hiệu quả cho phép quản lý hệ thống cấp quyền và giao dịch quyền hiệu quả; cho phép nhà nước quản lý nghĩa vụ tài chính của đối tượng sử dụng đất hiệu quả; và cho phép nhà nước quy định và giám sát chế độ sử dụng đất hiệu quả thông qua công cụ quy hoạch. Bộ TN&MT rất mong các nhà khoa học, các chuyên gia cho ý kiến. 

Do đất đai gắn với chủ quyền quốc gia, chủ sở hữu cuối cùng của đất đai là nhà nước. Tùy thuộc khung khổ pháp luật của từng quốc gia, nhà nước có thể chỉ giữ quyền sở hữu tài sản đối với đất đai phục vụ cho mục đích công cộng. Cho dù công nhận , nhưng tất cả các quốc gia đều có khung khổ pháp lý để kiểm soát cách thức sử dụng đất đã giao quyền sở hữu tài sản cho tư nhân. Ví dụ, thông qua quy hoạch sử dụng đất, chuyển đổi mục đích sử dụng đất, thực hiện các quyền của nhà nước đối với khoáng sản trong lòng đất, và khai thác không gian ngầm cho mục đích quốc gia, công cộng, trưng dụng, thu hồi đất phục vụ cho mục đích quốc phòng, an ninh, vì lợi ích quốc gia, công cộng.

Trong suốt lịch sử, quyền sở hữu đất đai thường là một vấn đề nhạy cảm và gây tranh cãi về mặt chính trị. Một số người cho rằng các chính phủ nên xác định ai được phép sở hữu đất. Những người khác cho rằng cách tốt nhất để đạt được hình thức sử dụng đất tối ưu là thông qua hoạt động của các lực lượng thị trường tự do. Chế độ sử dụng đất ở các nước khác nhau có thể khác nhau phụ thuộc vào chế độ chính trị. Ngay ở trong một nước, chế độ sử dụng đất cũng có thể thay đổi trong từng thời kỳ lịch sử, phụ thuộc vào chế độ xã hội và chính sách sử dụng đất trong từng thời kỳ.

Đất đai không giống như các loại hàng hóa khác có thể mua và bán khác ở chỗ nó không thể di chuyển được. Các tòa nhà và bất động sản trên đất có thể được tháo dỡ và di chuyển, thậm chí đất có thể được đào lên và di chuyển nhưng không gian, tọa độ, vị trí của đất thì không thể di chuyển được. Đất đai gắn với lãnh thổ chủ quyền của mỗi quốc gia, bao gồm mặt đất, mặt đất có nước cho tới hết thềm lục địa và vùng kinh tế đặc quyền. Quyền bề mặt cho phép các nước quản lý đất đai từ tâm trái đất cho tới hết bầu khí quyển.

Thị trường đất đai tồn tại khi và ở bất cứ đâu có thể trao đổi các quyền về đất đai. Cho dù thị trường quyền sử dụng đất là một phạm trù chịu ảnh hưởng của chính trị, văn hóa, lịch sử và phụ thuộc vào trình độ phát triển kinh tế, xã hội của mỗi quốc gia, khung khổ pháp luật của tất cả các quốc gia đều xác lập và bảo vệ một số quyền nhất định gắn với đất đai. Các chuyên gia và các nhà lập pháp trên thế giới có thể không thống nhất với nhau về chế độ sở hữu đối với đất đai, nhưng tất cả đều thống nhất rằng thị trường đất đai tồn tại khi và ở bất cứ đâu có thể trao đổi các quyền về đất đai.

Nếu không có một hệ thống quyền sử dụng đất và tài sản bất động sản gắn liền với đất được tích hợp và chính thức hóa, một nền kinh tế hiện đại sẽ không thể tồn tại được vì khả năng tạo ra của cải quốc gia bị hạn chế nghiêm trọng bởi các hạn chế giao dịch đối với quyền sử dụng đất và bất động sản trên đất. Một thị trường đất đai hiệu quả sẽ giúp tạo lập vốn thông qua một thị trường giao dịch quyền thế chấp hiệu quả, tạo cơ sở cho các ngân hàng và các tổ chức tài chính khác cho các chủ đất đầu tư vay tiền.

Thị trường đất đai là cơ chế, với điều kiện có sự kiểm tra và cân bằng thể chế phù hợp, phân bổ quyền sở hữu và quyền sử dụng theo cách thức cho phép đất và các tài sản gắn liền với đất đai được sử dụng một cách kinh tế nhất. Với các quyền về đất đai được đảm bảo, thị trường đất đai có thể khuyến khích người dân đầu tư vào đất đai và huy động vốn từ các tổ chức tài chính vì đất đai có thể được sử dụng làm tài sản thế chấp cũng như làm cơ sở cho sản xuất để phát triển kinh tế. Một thị trường giao dịch quyền đối với đất đai hiệu quả có thể cải thiện khả năng huy động vốn cho nền kinh tế và nâng cao hiệu quả sử dụng vốn của các doanh nghiệp nhằm thúc đẩy hoạt động kinh tế của một quốc gia, là động lực cho tăng trưởng, phát triển và thịnh vượng của quốc gia đó.

Khung khổ pháp luật công nhận quyền và giao dịch quyền của các nước được thực hiện thông qua hệ thống quản lý đất đai. Một hệ thống quản lý đất đai hiệu quả cho phép quản lý hệ thống cấp quyền và giao dịch quyền hiệu quả; cho phép nhà nước quản lý nghĩa vụ tài chính của đối tượng sử dụng đất hiệu quả; và cho phép nhà nước quy định và giám sát chế độ sử dụng đất hiệu quả thông qua công cụ quy hoạch. 

Bộ TN&MT rất mong các nhà khoa học, các chuyên gia cho ý kiến về các nội dung sau:

Phạm vi không gian quản lý tài nguyên đất đai: Các nước phát triển trên thế giới đều quản lý tài nguyên từ tâm trái đất tới hết tầng khí quyển. Quản lý tài nguyên quốc gia dựa trên dữ liệu không gian (spatial data) dựa trên nền địa lý quốc gia, hạ tầng dữ liệu không gian quốc gia NSDI (National Spatial Data Infrastructure) và nền địa chính quốc gia NDCD (National Digital Cadatral Database). Quyền đối với mọi nguồn tài nguyên quốc gia đều được lưu trữ đặc tính theo cơ sở dữ liệu truyền thống và tọa độ theo cơ sở dữ liệu không gian GIS (Global Information System).

Phạm vi quyền hạn và trách nhiệm của Nhà nước đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai và thống nhất quản lý về đất đai cần làm rõ chế độ quản lý và sử dụng đất đai, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất đối với đất đai theo không gian sử dụng bao gồm quyền bề mặt quy định tại Điều 267 Bộ luật dân sự đối với mặt đất, mặt nước, thềm lục địa, khoảng không gian trên mặt đất, mặt nước và lòng đất thuộc chủ quyền lãnh thổ của nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam có đối tượng điều chỉnh là các công trình, tài nguyên trong phạm vi không gian đã được Luật Đất đai và các luật khác xác định.

Việc rà soát thẩm quyền, phân cấp, phân quyền, quyền hạn, trách nhiệm của cơ quan quản lý nhà nước từ Trung ương tới địa phương trong công tác quy hoạch, kế hoạch, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyết định giá đất, chính sách điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất để điều chỉnh cho phù hợp với năng lực thực hiện của đối tượng được phân cấp đáp ứng yêu cầu quản lý thống nhất của nhà nước về quyền đối với đất đai và nhu cầu phát triển kinh tế, xã hội, bảo vệ môi trường, ứng phó biến đổi khí hậu, đảm bảo an ninh, quốc phòng của đất nước.

Tăng cường đầu tư nguồn lực để đo đạc, lập bản đồ, hồ sơ địa chính, xây dựng cơ sở dữ liệu, cải cách thủ tục hành chính, đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, quyền sử dụng đối với đất có chế độ sử dụng đất hỗn hợp đáp ứng nhu cầu của người sử dụng đất, thiết lập khung khổ pháp lý cho các quyền đối với đất đai chưa được quy định. Xây dựng hệ thống đăng ký giao dịch quyền đối với đất đai, bất động sản, đăng ký tài sản thế chấp, đăng ký giá giao dịch, đăng ký quyền sử dụng hạn chế như khu vực bãi bồi, khu vực đất ngập nước theo mùa thuộc công trình thủy lợi, thủy điện; hạ tầng công trình ngầm, cáp điện, khu vực hành lang an toàn đi qua đất giao tổ chức, cá nhân; công trình ngầm hoặc trên không của tổ chức, cá nhân trong phạm vi đất công cộng. 

Áp dụng quy hoạch sử dụng đất tích hợp theo phương pháp tiếp cận cảnh quan để đảm bảo quy hoạch sử dụng đất phải tổng hợp, cân đối, phân bổ hợp lý, sử dụng hiệu quả quyền đối với đất đai cho các ngành, lĩnh vực, vùng lãnh thổ và đơn vị hành chính, phân bổ và khoanh vùng đất đai theo không gian sử dụng được thể hiện thể hiện thông tin theo tọa độ, không gian, và thời gian bằng bản đồ chuyên đề tách lớp cho tất cả các loại qui hoạch theo quy định của luật qui hoạch, bao gồm quy hoạch tổng thể quốc gia, quy hoạch không gian biển quốc gia, quy hoạch sử dụng đất quốc gia, quy hoạch ngành quốc gia, quy hoạch vùng, quy hoạch tỉnh, quy hoạch đơn vị hành chính - kinh tế đặc biệt, quy hoạch đô thị, quy hoạch nông thôn trên cả nước. Các loại quyền đối với đất đai phải được đăng ký và bảo hộ.

Ứng dụng công nghệ vào xác định giá đất, tới từng thửa đất, thực hiện đăng ký giá đất, xây dựng cơ sở dữ liệu về giá đất, khung giá đất, bảng giá đất, giá đất đấu giá, giá đất đấu thầu, giá đất bồi thường, giá đất tái định cư, giá đất cụ thể, giá đất giao dịch thực tế, và giá đất đăng ký làm cơ sở cho công tác quản lý nhà nước về giá đất, từng bước đổi mới phương pháp xây dựng bảng giá đất và hệ số điều chỉnh theo phương pháp thị trường.

Mô hình tổ chức bộ máy quản lý đất đai ở Việt Nam trong thời gian tới cần được tổ chức theo mô hình quản lý thống nhất từ trung ương tới địa phương, dựa trên ứng dụng chuyển đổi số vào xây dựng hệ thống thông tin đất đai và cơ sở dữ liệu đất đai thống nhất theo ba nội dung chính của công tác quản lý nhà nước về đất đai là quản lý cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quản lý giá đất, và quản lý quy hoạch sử dụng đất. Ứng dụng công nghệ GPS, cơ sở dữ liệu lớn bản đồ chuyên đề nhiều lớp, công nghệ trí tuệ nhân tạo, đám mây, chuỗi khối để: i) thiết lập hệ thống đăng ký và số hóa đất đai; ii) kiểm kê đất đai, lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất; iii) lập, thẩm định, phê duyệt, thực hiện và kiểm tra, giám sát việc thực hiện quy hoạch sử dụng đất; iv) xây dựng bản đồ tích hợp quy hoạch sử dụng đất với hệ thống quy hoạch phát triển kinh tế, xã hội, bảo vệ môi trường, thích ứng biến đổi khí hậu và đảm bảo an ninh, quốc phòng; v) sử dụng các công cụ kinh tế, tài chính đất đai để khai thác hiệu quả nguồn lực đất đai.

Mô hình tổ chức, bộ máy quản lý địa chính, quy hoạch, giá đất, gắn với hệ thống cơ sở dữ liệu đất đai quốc gia được quản lý đồng bộ, thống nhất, bảo mật cao cung cấp thông tin kịp thời, chính xác, theo thời gian thực từ trung ương tới địa phương là tiền đề để đổi mới hệ thống quản lý đất đai, từng bước thực hiện hạch toán tài nguyên đất, ứng dụng chuyển đổi số trong công tác quản lý nhà nước theo định hướng của Nghị quyết Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ XIII.

Hệ thống thông tin đất đai và cơ sở dữ liệu đất đai là công cụ giúp Chính phủ kiểm soát tốt nhất tài nguyên đất, cung cấp dịch vụ công tốt nhất cho người dân, mở rộng khả năng tiếp cận đất đai cho người dân và doanh nghiệp, góp phần giảm đói nghèo, giúp tăng GDP theo đầu người và GDP cho cả nước. Hệ thống thông tin đất đai giúp hoàn thiện được cơ chế công khai, chia sẻ thông tin về tình trạng pháp lý của thửa đất, tình trạng giao dịch, giá, quy hoạch, hiện trạng sử dụng đất và bất động sản trên đất.

Hệ thống cơ sở dữ liệu đất đai quốc gia được quản lý thống nhất, tập trung đảm bảo đồng bộ, thống nhất, chính xác, tin cậy, bảo mật thông tin để có thể chia sẻ sử dụng cho nhiều đối tượng khác nhau, bao gồm các cơ quan chính phủ, các doanh nghiệp, tổ chức, cá nhân, và người nước ngoài để cùng khai thác và sử dụng. Hệ thống thông tin đất đai của các nước phát triển như Thụy Điển, Niu Di-Lân, Ôxtrâylia, Nhật Bản, Hàn Quốc, v.v. được chia sẻ và sử dụng cho hoạt động quản lý điều hành đất nước và của doanh nghiệp trong nhiều ngành, lĩnh vực.


Tổng số điểm của bài viết là: 1 trong 1 đánh giá
Click để đánh giá bài viết

Lượt bình luận

Trường đánh đấu (*) là bắt buộc.

Tin liên quan